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Imagínate buscando piso en Madrid y encontrándote con alquileres que devoran tu salario.
El precio medio para un inmueble de 90 m² en la Comunidad de Madrid se sitúa en 1.963 euros mensuales a enero de 2026, lo que supone un incremento del 80% respecto a 2021, cuando alcanzaba los 1.089 euros. Los datos proporcionados por pisos.com reflejan cómo la presión demográfica y la insuficiencia de nueva oferta empujan las cifras al límite.
En la capital, el alquiler por m² se encuentra entre los 21,1 y 21,81 euros, posicionando a Madrid como la provincia más costosa de España, superando a Barcelona (20,4 euros/m²) y Baleares (18,67-19,1 euros/m²).
Enero concluyó con un aumento interanual del 8,1% a nivel nacional, alcanzando los 15 euros/m²; sin embargo, en Madrid, el incremento fue aún mayor, del 10,5%. Aunque diciembre de 2025 registró una caída puntual del 1,4% (a 20,3 euros/m²), la tendencia general es ascendente: los precios son un 35% más altos que en 2019 y la oferta ha disminuido un 19%.
¿Comprar o alquilar? La ecuación imposible
Adquirir una vivienda parece una tarea aún más complicada. El precio medio por m² en el centro de Madrid varía entre 5.642 euros (con un aumento del +25% anual) y valores que oscilan entre 5.600 y 5.700 euros, alcanzando picos notables en distritos como Chamberí (8.333 euros), Chamartín (7.369 euros) o el Centro (7.253 euros) . Otras estimaciones sugieren precios generales de entre 4.300 y 4.700 euros/m², pero pueden llegar hasta los 7.500-10.000 euros en el barrio de Salamanca. Para hacerse con un piso de 90 m², hay que desembolsar aproximadamente unos 500.000 euros o más; esto equivale al salario completo de siete años si se considera una media mensual de unos 2.500 euros netos, multiplicado por 12 meses durante siete años.
La evolución es impactante: +1,3% mensual, +6% trimestral y máximos históricos en todos los distritos. Las previsiones para 2026 apuntan a precios superiores a los 5.900 euros/m², con aumentos anuales del 10%, superando así la media nacional. En el ámbito de compra, se prevé un aumento general del 7% en España; así un piso que costaba 300.000 ahora podría alcanzar los 321.000 euros.
Aquí tienes una tabla con los precios por distritos clave en Madrid (2026):
| Distrito | Precio m² (€) | Variación anual (%) | Notas |
|---|---|---|---|
| Chamberí | 8.333 | +25,0 | Más caro, edificios históricos |
| Chamartín | 7.369 | +17,2 | Alta rentabilidad alquiler |
| Centro | 7.253 | +17,6 | Demanda turística |
| Salamanca | 7.500-10.000 | – | Lujo puro |
| Carabanchel | 3.308 | +22,0 | Más accesible |
| Tetuán | 4.200-6.000 | – | En revalorización |
Alquilar cuesta entre 1.900 y 2.000 euros para un piso de 90 m²; sin embargo, hay menos disponibilidad y las subidas son del 14,72% anual a nivel nacional, siendo Madrid quien lidera esta escalada . Comprar implica una entrada del 20-30%, lo que se traduce en más de 100.000 euros; además hay que considerar la hipoteca con tipos estables pero elevados. Los jóvenes y las familias enfrentan serios desafíos: el alquiler consume entre el 40-50% del sueldo medio.
Zonas y opciones reales
En distritos periféricos como Carabanchel o Vallecas, donde los precios oscilan entre los 2.700 y los 4.200 euros/m², adquirir una vivienda resulta menos descabellado e incluso ofrece buena rentabilidad en alquiler. Barrios como Tetuán o **Usera” están experimentando un rápido crecimiento gracias a su transformación urbana. Para familias que buscan calidad de vida, zonas como “Mirasierra-Montecarmelo” (con precios entre 4.800 y 6.200 euros/m²) pueden ser una opción viable.
- Alquiler pros: Flexibilidad sin necesidad de hacer un gran desembolso inicial.
- Contras: Aumentos constantes e inestabilidad.
- Compra pros: Patrimonio propio y estabilidad.
- Contras: Elevado ahorro inicial necesario junto con tipos hipotecarios altos.
Los expertos prevén aumentos moderados para 2026; sin embargo, la escasez seguirá siendo una constante . En “Madrid”, la demanda proveniente de ejecutivos, expatriados y familias está saturando el mercado inmobiliario local. La solución puede estar en buscar opciones periféricas o compartir vivienda para poder sobrellevar esta situación tan complicada; porque vivir en el centro es solo para aquellos con bolsillos bien llenos.
La pesadilla persiste; no obstante, con algo de ingenio todavía es posible encontrar grietas en este muro imponente.
