El gobernador del Banco de España cree que el precio de los pisos está sobrevalorado en España entre un 24% y un 35%. Jaime Caruana, que dejará el cargo el próximo mes de junio, advierte de que hay un sector de familias que puede tener problemas si suben los tipos de interés. El dramático aviso aparece en un documento del Banco de España que incluye un apartado dedicado íntegramente al «boom del mercado de la vivienda en España«.
El documento sostiene que los precios de las viviendas sufrieron una corrección a la baja en el primer lustro de los años noventa. Ahora la situación es diferente, ya que esa tendencia ha sido «más que contrarrestada por el fuerte crecimiento registrado desde entonces, de manera que en 2004 estaban por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo por una cantidad situada entre un 24% y un 35%, dependiendo del modelo que se emplee».
Caruana señala que «la experiencia muestra que las correcciones en los precios de la vivienda han tendido a ser suaves»: «Sin embargo, cuanto más duren las elevadas tasas actuales en la inflación de la vivienda, mayor es el riesgo de una brusca o desordenada corrección en el futuro».
Los bancos no están en peligro
El gobernador del banco central subraya que la salud de las entidades financieras no está en peligro, a pesar de que la vivienda es la garantía de la tercera parte de los créditos bancarios.
La solvencia de bancos y cajas de ahorro y el hecho de que muchas hipotecas estén concedidas a tipos variables reducen las posibilidades de que una caída de precios afecte negativamente al sector bancario.
Caruana no es tan optimista al referirse a los clientes de los bancos. El nivel de endeudamiento sobre la renta disponible de las familias se ha duplicado entre mediados de los noventa y el año 2004, hasta superar el 100%, principalmente como consecuencia de los préstamos para la compra de pisos.
Por eso, el nivel de ahorro familiar, después de pagar los intereses de la deuda, ha caído hasta muy cerca de la tasa cero. Además, avisa Caruana, las grandes macrocifras «ocultan la situación de los hogares más vulnerables», cuyo nivel de deuda es ya demasiado elevado en relación a sus ingresos.
Tanto el crecimiento de los créditos hipotecarios como el de los precios de los pisos «no puede sostenerse indefinidamente en el futuro», alerta Caruana. «La economía española, y particularmente las familias, son ahora sin ninguna duda más vulnerables a evoluciones adversas, especialmente a un repunte en los tipos de interés potencialmente mayor de lo esperado. Estos riesgos serán más altos cuanto más tarde el mercado en hacer la corrección».
Los deducciones no son responsables
Caruana propone tres tipos de remedios: la prudencia financiera, la fiscalidad y las medidas estructurales.
Sobre la prudencia financiera, Caruana se refiere al papel del Banco de España para favorecer la prudencia en la concesión de créditos y lamenta que, en un mercado tan dinámico como el hipotecario, «la comunicación encuentra dificultades para influenciar ante posibles excesos».
Sobre la fiscalidad, el gobernador señala que, aunque las ventajas fiscales han contribuido a estimular la compra de pisos, «difícilmente pueden ser considerados como significativamente responsables del reciente boom». Cualquier reajuste debe medirse con mucho cuidado por el riesgo que entraña ajustar el valor de activos como los inmobiliarios mediante cambios en impuestos y subsidios.
En cuanto a posibles medidas estructurales, Caruana aconseja corregir los problemas legales que limitan la expansión del mercado de alquiler y las «todavía considerables» restricciones a la disposición de suelo para construir.
