Los bancos parece que han aprendido la lección de la crisis por lo que se refiere a la financiación de la vivienda. Se han vuelto más cautos a la hora de prestar tanto a los promotores inmobiliarios como a las familias. Y eso va a tener repercusiones de largo alcance sobre la vivienda nueva.
Una de las primeras cosas que están haciendo las entidades crediticias es reducir la financiación al promotor. Durante los años de la burbuja, los bancos financiaban el cien por cien de los proyectos, incluyendo el beneficio de los promotores que llegó a superar el cien por cien de los costes de suelo y edificación. Con esta política, cuando estalló la burbuja, los bancos y cajas de ahorros se encontraron con un elevado volumen de crédito irrecuperable sencillamente porque lo primero que hacía el promotor era retirar su beneficio, por lo que pudiera pasar. Además, con esas condiciones de financiación, muchos se lanzaron a construir sin entender del negocio, ante la perspectiva de una ganancia que parecía importante, fácil y segura.
Ahora, los bancos se han vuelto más cautos y exigentes. De entrada, ya no aportan el cien por cien del coste del proyecto: como mucho financian el 70%. En muchos casos, además, no llegan ni tan siquiera a eso porque se limitan a financiar los costes de edificación y obligan a que el promotor asuma por su cuenta y riesgo los costes relacionados con la adquisición del suelo.
En segundo lugar, y lo que es más importante, ahora los bancos exigen que el valor del suelo sobre el precio final no supere el 30%. Teniendo en cuenta que el precio del suelo ha caído, en promedio, un 85% desde los máximos de 2007, esta política supone no solo un freno al crecimiento de los precios de la vivienda nueva, sino también una presión para que sigan bajando. Esa presión también afectará a la vivienda de más de dos años de antigüedad y a la de segunda mano.
Por lo que se refiere al crédito hipotecario, los bancos ya tampoco financian el cien por cien de la compra de la vivienda y, ni mucho menos, el 120%, como llegó a suceder durante la burbuja inmobiliaria. Ahora exigen que las familias muestren su capacidad de pago demostrando ser capaces de ahorrar el dinero necesario para pagar la cuota de entrada y todos los gastos de escrituración e impuestos relacionados con la operación.
Las entidades crediticias, además, ahora también estudian la capacidad de pago de las familias y limitan la hipoteca a una cantidad que impida que el pago mensual de la letra supere el 33% de los ingresos mensuales de la unidad familiar. Durante la burbuja inmobiliaria, las familias llegaron a destinar más de la mitad de sus ingresos al pago de la letra del piso.
Estas limitaciones al crédito hipotecario se suman a las que ya comentamos en La economía de la vida, en el artículo La recuperación del precio de la vivienda tendrá que esperar. Esos préstamos se conceden a lo que los bancos denominan demanda solvente, esto es, personas con trabajo fijo, o con ingresos elevados derivados del ejercicio de actividades profesionales y empresariales, o con activos en la entidad bancaria como fondos de inversión, planes de pensiones, cuentas a plazo, etc.
Esta prudencia bancaria, lógica a tenor de la experiencia con la burbuja inmobiliaria, sin duda limitará la evolución de los precios de la vivienda. Y, en muchos casos, puede seguir presionándolos a la baja.
