Lo peor está por llegar. En bastantes ámbitos y no sólo en el sanitario, como creen algunos o en en el turismo como comprueban con desesperación ya millones de personas en España.
Subraya Vicente Nieves que el mercado de la vivienda aún no está reflejando la cruda realidad que vive la economía española.
Si bien es cierto que los precios han registrado leves bajadas desde marzo, los últimos datos muestran cierta estabilidad. Por ejemplo, este jueves Tinsa ha publicado que el precio de la vivienda nueva y usada en España registró en agosto un aumento del 0,1% respecto al mes anterior.
Sin embargo, también es cierto que el precio de la vivienda suele guardar cierta relación con la tasa de paro y el nivel de ingresos de los hogares, ajustándose más tarde que el ciclo económico (primero se hunde el PIB y después podría venir el desempleo y el ajuste real del precio de la vivienda). Por ello, el fin del verano podría dar el pistoletezo de salida esta corrección
¿Por qué con el fin del verano?
Por un lado, el mercado laboral podría comenzar a destruir empleo con mayor fuerza ahora que se da por terminado este periodo y se ha podido comprobar que el covid-19 sigue ahí, mientras que el turismo y la hostelería no van a volver a la normalidad a corto plazo.
La tasa de paro aún mantiene el tipo (ha aumentado menos de dos puntos), mientras que los ingresos de las familias resisten gracias a las subvenciones, pero esta situación no puede ser eterna y la solución al covid-19 tampoco parece inminente.
Si el mercado laboral sufre, la demanda de vivienda sufrirá.
Por otro, con el fin del verano y de los flujos turísticos nacionales, una cantidad importante de alquileres turísticos podrían convertirse en alquileres tradicionales por ejemplo o pasar a ser vivienda a la venta, en caso de que el propietario considere que no merece la pena el mercado de alquiler convencional.
«La ausencia de desequilibrios iniciales apuntaría a que el ajuste se materializará inicialmente vía cantidades, es decir con una caída de las transacciones del orden del 30% en 2020, y no tanto vía precios.
Habitualmente los ajustes en precios se producen más tarde en el ciclo, ya que la oferta tiende a retraerse y esperar antes que vender con un descuento excesivo. Esperamos una caída de los precios en torno al 6% en 2020, aunque con diferencias por zonas y más acusada en la vivienda de segunda mano y en las zonas turísticas», señalan desde Bankia Estudios en un informe sobre el sector.
Estos factores pueden generar un desequilibrio entre la oferta y la demanda que obligue al precio de la vivienda a encontrar un nuevo punto más bajo. El consejero delegado de la empresa inmobiliaria Century 21 New Estate, Javier Ortega, ve este tipo de escenario y apuesta a que el sector inmobiliario va a sufrir una «inminente» caída de la demanda, entorno al 30%, y una acumulación de la oferta, explica en declaraciones a EuropaPress.
«Aunque hasta el momento había seguido con una cierta normalidad, no tiene sentido que, ante la crisis económica que estamos viviendo, el mercado inmobiliario continúe tan activo», ha asegurado Ortega, que cree que a partir de agosto la oferta será más susceptible a las bajadas de precios. Los jóvenes sufren las crisis con mayor intensidad en el mercado laboral y esto puede retrasar la decisión de comprar una vivienda.
Así, considera que no será hasta 2023 cuando se produzca una recuperación total de los precios de la vivienda, hasta alcanzar los niveles anteriores al inicio de la pandemia.
El departamento de investigación de Bankia incide en que «el deterioro del mercado laboral y el clima de incertidumbre van a afectar a corto plazo negativamente a la demanda de vivienda. No obstante las condiciones de financiación siguen siendo holgadas y la rentabilidad atractiva».
Se retrasa la decisión de comprar
Desde el departamento de investigación de Bankinter explicaban en su informe trimestral que el virus retrasará la decisión de comprar de vivienda entre 6 y 12 meses, aunque también es cierto que parte de la demanda podría desaparecer. No obstante, «al final se producirá un desequilibrio temporal entre oferta y demanda. Esto llevará, según las previsiones, a un descenso de los precios del 6% en 2020».
Desde Bankinter creen que la estabilización de los precios podría llegar en 2021, con un crecimiento del 0%. Mientras que han preferido no hacer vaticinios para el año 2022.
En CaixaBank Research creen que los precios bajarán este año y parte de 2021. No obstante, la recuperación podría comenzar a finales del próximo años. Aún así, el desequilibrio y la acumulación de stock impedirá que la vivienda recupere los precios previos al covid hasta 2024.
Los ajustes serán asimétricos, no afectarán por igual en todos los barrios, ciudades o tipos de vivienda. «Los precios bajarán más o menos en función de la ciudad y el barrio», ha resaltado Ortega, que explica que en los barrios mejor valorados el descenso será más leve, mientras que en los periféricos es donde será más evidente, dado que va ligado al nivel socioeconómico de los residentes en la zona.
Respecto a los alquileres, prevé que suceda lo mismo, aunque también piensa que la recuperación será «más rápida». «Desde el inicio de la crisis se han producido negociaciones de los precios de alquiler entre inquilinos y propietarios, que varían entre un 5% y un 15%, siendo más acusado en los barrios más económicos y menos en los barrios altos», ha añadido.
