La nueva ley hipotecaria: sombras y luces

La nueva ley hipotecaria: sombras y luces
Ley hipotecaria, vivienda, compra y tipos de interés. EP

Hoy lunes ha sido el primer día hábil después de que ayer entrará en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario o más conocida como Ley Hipotecaria.

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Tras años de negociaciones ayer entró en vigor la norma, cuyo resultado viene de la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo que exigía garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz que proteja este tipo de operaciones, dado que supone beneficios para nuestra economía y por tanto redunda en el crecimiento. La Comisión Europea amenazó a España con una multa de más de 100.000 euros diarios si no lo solucionaba.

El acceso a la vivienda es un derecho que tiene todas las familias españolas, y gracias al sistema hipotecario español numerosas familias disfrutan de una vivienda en propiedad. Según el portal inmobiliario Homexplorer en España se están firmando más hipotecas nuevas que las que se cancelan.

Partiendo de dicha consideración, la Comisión determinó que existían una serie de deficiencias en determinados países miembros a la hora de contratar préstamos hipotecarios, así como las responsabilidades entre los participantes. Con esta nueva Directiva se pretendía establecer un régimen específico de protección de las personas que solicitan el préstamo,

Según dice la propia Ley, esta regula tres aspectos diferenciados:

  • En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito.
  • En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios,
  • Y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

¿Cuál es el ámbito de aplicación? ¿A quién va dirigido?

La nueva Ley hipotecaria va dirigida a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial o aquellos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor

¿Quién debe explicar las condiciones?

El banco tiene la obligación de ofrecer toda la información personalizada necesaria para que el cliente pueda comparar con otros préstamos disponibles en el mercado y decida el que mejor le convenga, por otro lado, los notarios con antelación suficiente, que nunca será inferior a diez días, deberán informar a los clientes de forma gratuita de las condiciones y cláusulas del contrato.

¿Quién tendrá que pagar los costes de notario y registro?

Serán los bancos quienes se hagan cargo de los costes de notario, registro y de la gestoría mientras que los clientes tendrán que hacerse cargo de las segundas copias del notario

¿Con qué impuestos quedan grabadas las hipotecas?

Según la nueva ley las hipotecas quedan gravadas con los impuestos de actos jurídicos documentados (AJD), que además correrán a cargo de las entidades bancarias. Es uno de los puntos que más darán que hablar.

¿Qué pasa con las cláusulas suelo?

El texto de la nueva Ley, establece que se eliminen las cláusulas suelo y define que en aquellas operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite inferior del tipo de interés

¿Me pueden obligar a contratar algún seguro?

No, la nueva Ley deja claro que el cliente no estará obligado a contratar ningún seguro o producto añadido a la formalización del préstamo hipotecario, lo que si puede suceder como viene siendo habitual es que la entidad bancaria te ofrezca sus productos con bonificaciones en el préstamo. En cualquier caso, el texto establece que la información sea clara, transparente y sin coacción.

Por tanto, la nueva Ley trae varias modificaciones interesantes y otorgan un papel más protagonista al notario que debe velar porque las operaciones se realicen de forma ágil, transparente y eficazmente.

Esperamos que las entidades bancarias no repercutan al cliente los costes que se les exige la nueva Ley.

Autor

Miguel Díaz

Miguel Díaz es socio fundador de Homexplorer y CTO de la compañía.

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Experto
Miguel DíazVivienda

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