El mercado inmobiliario español atraviesa un momento histórico, con los precios de la vivienda en venta y alquiler alcanzando niveles récord en 2024. Este escenario ha encendido las alarmas entre compradores e inquilinos, quienes enfrentan un acceso cada vez más complicado a una vivienda asequible. Las cifras actuales reflejan un mercado tensionado, impulsado por una combinación de alta demanda y oferta limitada.
El incremento constante de los precios ha sido un tema recurrente en los últimos años, pero 2024 ha marcado un punto de inflexión. Tanto las principales capitales como las ciudades intermedias registran subidas sin precedentes. En este contexto, la vivienda se consolida como uno de los principales desafíos socioeconómicos de España.
Ventas en máximos, ¿qué está ocurriendo?
El precio medio de la vivienda usada en España alcanzó en noviembre de 2024 los 2.244 euros/m², lo que supone un incremento interanual del 10,7%, según datos de idealista. Este nivel representa la subida más significativa desde 2006 y consolida una racha de siete meses consecutivos en máximos históricos.
El crecimiento acumulado desde 2016 supera el 48,7%, reflejando un repunte sostenido tras el desplome de los precios durante la crisis de 2008. Este aumento no es homogéneo: capitales como Madrid (20,4%), Málaga (21,7%) y Valencia (22,9%) lideran el crecimiento anual, mientras que San Sebastián (5.669 euros/m²), Barcelona (4.648 euros/m²) y Madrid (4.891 euros/m²) mantienen su posición como las más caras del país.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) y los Registradores de la Propiedad también confirman esta tendencia. Durante el tercer trimestre de 2024, el precio medio de las viviendas registradas alcanzó los 2.042 euros/m², con un aumento del 4,4% interanual que supera por primera vez los niveles del boom inmobiliario de 2007.
Alquileres disparados: un panorama desalentador
El mercado de alquiler también enfrenta una situación crítica. En noviembre de 2024, el precio medio del alquiler alcanzó los 13,25 euros/m² al mes, lo que supone un incremento del 11,15% interanual. Aunque ligeramente por debajo del récord histórico registrado en junio de este mismo año, este dato representa un incremento acumulado del 62% desde 2016.
Ciudades como Barcelona (23,2 euros/m²), Madrid (20,5 euros/m²) y San Sebastián (17,9 euros/m²) lideran los precios de alquiler. En estas capitales, el desequilibrio entre oferta y demanda es palpable, mientras que otras ciudades como Málaga (12,5%), Palma (12,7%) y Valencia (12,1%) también muestran incrementos significativos.
El alquiler de habitaciones sigue una dinámica similar. Barcelona (595 euros/mes) y Madrid (550 euros/mes) lideran este segmento, seguidas por Palma (500 euros/mes) y San Sebastián (490 euros/mes).
Factores clave tras la escalada de precios
- Oferta limitada: La falta de nueva construcción y los retrasos en la entrega de promociones han reducido significativamente la disponibilidad de viviendas. Esto afecta tanto al mercado de venta como al de alquiler, exacerbando la tensión.
- Demanda creciente: Las migraciones internas hacia grandes ciudades, el repunte del turismo y el interés de los inversores por la alta rentabilidad del alquiler han impulsado la demanda, dejando a muchos fuera del mercado.
- Aumento de los tipos de interés: Con hipotecas más costosas, muchas familias se ven obligadas a buscar alternativas en el mercado de alquiler, aumentando la presión sobre este segmento.
- Inflación y costes de construcción: La subida de precios en materiales y proyectos de construcción también contribuye al encarecimiento generalizado del sector inmobiliario.
